Drones kondigen digitalisering vastgoedonderhoud aan
Woningcorporaties als Kleurrijk Wonen zijn al enkele jaren bezig met conditiemeting van hun woningbezit met behulp van drones.
Woningcorporaties zijn al enkele jaren bezig met conditiemeting van hun woningbezit met behulp van drones. Dat maakt de weg vrij voor efficiënter en zelfs preventief onderhoud. Remco Roozenboom, adviseur vastgoed bij corporatie KleurrijkWonen, en Mark van Logten, bedrijfsleider van onderhoudsbedrijf KnaapenGroep, zijn als ketenpartners onder andere verantwoordelijk voor het planmatig onderhoud van woningen van KleurrijkWonen. Zij geven hun ervaringen weer met een ingrijpende update van de onderhoudspraktijk.
“Wij vliegen al sinds 2020 met drones”, zegt Remco Roozenboom, alsof het de gewoonste zaak van de wereld is. “Die innovatie begon in 2018 toen onze directeur-bestuurder Tjapko van Dalen negen corporaties* en twee technologiebedrijven bij elkaar bracht voor het opstarten van het innovatieplatform ‘De Woningcorporatie van de Toekomst’.” Doel van die opzet was het ontwikkelen van technieken voor efficiënter, effectiever en betaalbaar onderhoud van sociale huurwoningen. Conditiemeting en herkennen van degradatie van woningen met behulp van drones plus digitalisering van bedrijfsprocessen zouden daartoe de middelen zijn. Al gauw rezen er vragen. Want met welke beelden kun je welke data verzamelen? En hoe kun je foto’s van gevels vertalen naar data over het woningenbestand en de degradatie ervan? Het genoemde innovatieplatform zou ook de plek moeten zijn waar alle verzamelde data en alle nuttige rekenprogramma’s (algoritmes) verzameld moeten worden. Met zo’n centrale database zouden specifieke gegevens van elke woning kunnen worden gegenereerd, zoals dakoppervlakte, glasoppervlak in de gevel of aantallen kozijnen. Roozenboom: “De meeste technische vragen zijn nu opgelost. Ongeveer een derde van ons totale woningbezit (15.000 woningeenheden – red.) is door onderhoudsbedrijf Nijhuis Wolters vof gescand en die opnamen zijn geverifieerd door de systeemontwerpers van SPOTR Artificial Intelligence (www.spotr.ai, voorheen www.octo.ai).”
Wat kom je tegen als je de reguliere aanpak van vastgoedinspectie wil vervangen door een totaal nieuwe methode?
Roozenboom: “Wij waren gewend aan vaste onderhoudscycli van zeven jaar. Dat betekende dat we na elke zeven jaar opnieuw voor hetzelfde complex stonden voor een standaard opknapbeurt. Daarmee doe je feitelijk elke zeven jaar veel dubbel werk met opnieuw handmatig inmeten en visuele conditiemeting. Dat is bij invoering van drone-inspecties verleden tijd. Over een tijdje hebben we ons hele woningenbestand digitaal, compleet met alle gegevens over aantallen, afmetingen en oppervlakken van alle elementen van een woning of wooncomplex, plus de mate van degradatie die is vastgelegd. KleurrijkWonen heeft twee data-analisten aangenomen die de toevloed van data kunnen vertalen naar onze nieuwe doelen.” Volgens Roozenboom zijn er veel partijen in de betrokken sectoren die aangeven dat ze ‘nog niet toe zijn’ aan die nieuwe benadering van vastgoedonderhoud: “Die afwachtende houding zet een rem op nodige veranderingen. Wij zijn nu al veel meer gericht op werken met data en minder gefixeerd op degradatieniveau van het woningbezit. Voorheen was de noodzaak van het onderhoud iets wat ons overkwam, nu zijn we veel meer bezig met het kunnen voorspellen van die noodzaak. En dat op basis van betrouwbare data.”
Hoe weet je zeker of conditiemeting met drones net zo betrouwbaar is als de reguliere visuele controle door de onderhoudsvakman?
Roozenboom: “Die vergelijkende test hebben we nog niet uitgevoerd. We weten nu wel dat drone-opnames scherp genoeg zijn om het degradatieniveau van alle onderdelen van een gebouw vast te stellen, maar we kunnen nog niet voor honderd procent vertrouwen op de nieuwe aanpak. Een uitvoerder van een van onze onderhoudspartners zei onlangs: ‘Mooi wat we op die drone-opnamen van die gevel zien, Remco, maar ik ga daar straks zelf toch nog even ter plaatse kijken’. Zomaar even snel het oog van de vakman verruilen voor een serie foto’s, dat is natuurlijk niet aan orde. Inzetten van drones doen we niet alleen uit oogpunt van tijdwinst. Intussen letten we wel op de maatschappelijke ontwikkelingen, die erop wijzen dat er de komende jaren steeds minder onderhoudsvaklieden zullen zijn.”
Wat zijn de voor- en nadelen van conditiemeting met drones en de verdere digitalisering van het onderhoudssysteem?
Mark van Logten: “Je kunt deze nieuwe aanpak van vastgoedonderhoud niet los zien van de manier waarop wij als onderhoudspartij tegenwoordig samenwerken met woningcorporaties. Dan heb ik het over RGS ofwel Resultaatgerichte Samenwerking (zie www.aedes.nl/opdrachtgeverschap-en-inkoop/wat-resultaatgericht-samenwerken – red.). Zes jaar geleden merkten wij al dat de traditionele manier van werken met aanbestedingen en offertes in de praktijk vaak een soort ‘schijnsamenwerking’ was. Steeds meer woningcorporaties vonden dat ook en gingen over op RGS. Dat betekent samenwerken zonder aanbesteding en zonder dichtgetimmerd bestek, maar wel met onderlinge afstemming van de samenwerkingspartners bij het ontwikkelen van de beste oplossingen. Sinds 2020 werken wij in RGS-verband samen met KleurrijkWonen op basis van een langlopende en projectoverstijgende samenwerkingsovereenkomst. Dat geeft ons continuïteit en meer ruimte om werkzaamheden voor een heel jaar te kunnen dóórplannen. Bovendien kunnen we gerichter plannen als we het hele woningbestand goed kennen. Sinds we met RGS werken, kunnen we het hele jaar doorwerken met dezelfde bezetting. Met RGS ga je niet blindelings elke keer weer dezelfde uitgebreide onderhoudsroutine uitvoeren, maar bijvoorbeeld scherper kijken welke beschutte delen van een gevel nog goed genoeg zijn. Onderhoudsinspectie met drones biedt nu een geschikte basis voor het ontwerpen van een optimaal onderhoudsscenario. Ook in die drone-registratie zitten altijd wel kleine onnauwkeurigheden, maar dat weegt niet op tegen de voordelen van de snelheid en de efficiëntie waarmee je een heel complex in beeld kunt krijgen.”
Een drone die een hele gevel scant kan ook interieurs en bewoners in beeld krijgen. Wat vinden huurders daarvan?
Roozenboom: “Als er toevallig een gezicht te zien is op een drone-opname, wordt dat onherkenbaar gemaakt, zoals dat ook gebeurt bij Google Streetview. En er wordt niet door ruiten heen gescand.” Van Logten: ”Bewoners krijgen van ons op tijd een brief met de aankondiging van de inspectievluchten en een uitleg van wat er bij hun woning gaat gebeuren. Het bedrijf dat de gevelscan uitvoert, liet mij weten dat er slechts incidenteel klachten binnenkomen.” Roozenboom: “Uiteindelijk komt een klacht altijd terecht bij de eigenaar van de woning of het wooncomplex, bijvoorbeeld bij ons. Wij hebben begrip voor klachten, maar er wordt wel gevlogen. Dat is ook toegestaan. Ongeveer twee jaar geleden heeft KleurrijkWonen, naar aanleiding van bezwaren van een VvE, een ‘Communicatietraject’ opgesteld waarbij voorlichting aan huurders over voorgenomen drone-inspecties een vast onderdeel is.”
Van Logten: “Vaak is het scannen van gevels en daken met een drone een soort happening. Mensen vinden het prachtig om die bewegingen van de indrukwekkende drones te volgen.”
Related Posts
Naar meer natuurinclusief bouwen →
Sneller bouwen met tijdelijke woningen →
Hoe dragen woondeals bij aan meer woningen? →
