“Optoppen moet in het DNA van corporaties komen”
Mariette Broesterhuizen van BuurtBoost zoekt de oplossing in optoppen van bestaande woningen om het huidige woningtekort aan te pakken.
De corporatiesector krijgt een enorme opgave voor de kiezen. Door het woningtekort moeten er uiterlijk in 2030 300.000 nieuwe corporatiewoningen bijkomen. Strategisch manager Mariette Broesterhuizen van BuurtBoost wijst de weg. En die kan naar beneden, naar links of rechts, maar ook naar boven leiden. “Het optoppen van bestaande woningen levert een bijdrage aan het oplossen van het woningtekort in corporatieland.”
Mariette Broesterhuizen is als strategisch manager verantwoordelijk voor de groei van BuurtBoost, een initiatief van VORM. Zij richt zich met haar team op de ontwikkeling van naoorlogse buurten. Niet alleen het vastgoed is belangrijk bij het aanpakken van buurtontwikkeling, maar ook de sociale omgeving. BuurtBoost is opgezet om corporaties bij die integrale aanpak te helpen. “Optoppen speelt daarbij een belangrijke rol. Een goed plan is een plan dat financieel haalbaar is. En optoppen is dat.”
Niet nieuw, wel onbekend
Maar wat is optoppen dan precies? “Het is niet nieuw. In Parijs bijvoorbeeld zag je het in de twintigste eeuw al best veel. Maar hier in Nederland zijn het voornamelijk particulieren die een extra verdieping op hun woning plaatsen. Echt grote projecten zijn nog niet van de grond gekomen, wel wat meer incidenteel vanaf het jaar 2000. Naast optoppen heb je ook ondertoppen, waarbij garages of bergingen worden omgebouwd tot woonruimte, of ‘aanplakken’, waarbij je aan de kopse kant extra woningen tegen het gebouw aan plaatst. Maar bij optoppen gaan we dus de lucht in, omhoog.” Optoppen is een goed alternatief voor sloop, zegt Broesterhuizen. “Sloop is niet altijd duurzaam, niet goed voor de sociale structuur van een buurt en vaak worden er niet dezelfde grootte woonruimten voor teruggebouwd. En optoppen is snel en relatief goedkoop.”
Optoppen heeft zijn imago nog niet altijd mee, zegt Broesterhuizen. Bij eerdere optopprojecten speelden nog wel eens de nodige kinderziektes, blikt zij terug. “Dat is ook een reden waarom corporaties er nog niet zo happig op zijn. Bovendien wordt optoppen gezien als iets dat incidenteel is, terwijl het eigenlijk als een soort vast gegeven in de werkwijze van een corporatie moet liggen. Het is een intensief proces met veel overleg met corporaties, gemeenten en aannemers die er allemaal weer hun eigen visie en wettelijke interpretatie van hebben. Dat zou je allemaal in een soort draaiboek kunnen vastleggen waardoor alle stappen die nodig zijn veel sneller worden doorlopen.”
Vooral voor naoorlogse stempelbouw
Optoppen kan niet zomaar op elk huis en gebouw. “Het is vooral geschikt voor meerlaagse flats vanaf vier of vijf lagen. Maar we krijgen bij BuurtBoost nu ook al studies onder ogen van tweelaagse woningen, dat kan eigenlijk niet. Optoppen doe je volgens ons vooral bij portiek- en galerijflats, of bij transformatieobjecten zoals kantoren of bedrijfspanden, maar die heeft een corporatie over het algemeen niet veel in portefeuille. Als we als Nederland uit de woningcrisis willen komen, moeten we qua optoppen vooral naar de naoorlogse stempelbouw kijken, daar valt het meeste te halen.”
BuurtBoost heeft ook in Crooswijk geholpen.
Stapje voor stapje
Als een corporatie wil beginnen met optoppen, heeft het BuurtBoost-team daar een stappenplan voor. “Het is zoals gezegd best complex. Eerst doen we een pre-quick scan, een eerste vingeroefening waarbij we samen met de constructeur kijken of het gebouw geschikt is en hoeveel eenheden er dan eventueel kunnen worden geplaatst. Want dat is uiteraard bepalend voor de business case. Hoe meer woningen je in één keer kunt plaatsen, hoe betaalbaarder het wordt. Vervolgens doen we een quick scan waarbij we constructief onderzoek doen en berekeningen maken. Ook maken we een schets van het project en laten we een kostendeskundige meekijken naar eventuele bouwkosten die extra nodig zijn. Ook betrekken we in dit stadium de wet- en regelgeving erbij.”
Kosten
Kosten kunnen behoorlijk uiteenlopen, zegt Broesterhuizen. “Het ligt aan de hoeveelheid wooneenheden die erbij komen, maar ook aan wat er nog allemaal moet gebeuren als we zo’n project gaan starten. Moet je trappen doortrekken of een extra lift aanbrengen, dan stijgen de kosten uiteraard significant. Ook moet je legeskosten betalen en de aanleg van de nutsvoorzieningen moet bekostigd worden. Ik zou dan ook adviseren om optoppen indien mogelijk meteen samen met een grote renovatie en verduurzaming aan te pakken. Dan sla je meerdere vliegen in één klap.”
Optoppen van in gebruik zijnde gebouwen moet in Nederland nog van de grond komen, ziet Broesterhuizen. “Eerdere projecten waren vooral kantoren of bedrijfspanden die al leeg stonden. We staan nu voor de uitdaging om mensen in hun huis te laten wonen terwijl er boven hun hoofd een compleet nieuwe woonlaag wordt gebouwd. Dat is wel even iets heel anders, maar het is zeker mogelijk. We gaan bijvoorbeeld samenwerken met Woonbron om hun plannen voor optoppen verder vorm te geven.”
Uitdagingen
Bij optoppen moet een corporatie met verschillende zaken rekening houden. “Parkeren, de interpretatie van wet- en regelgeving, de mening van bestaande bewoners en constructeurs, de nutsaansluitingen of bestemmingsplanwijzigingen. Of neem de voor de hand liggende vraag of zo’n project verbouw is of rechtens verkregen niveau. Daarover kunnen meningen verschillen, wat het project ingewikkeld maakt. Daarom pleit ik ook voor een soort standaardisering van optoppen om dit soort projecten meteen in een duidelijk kader te gieten en de stroperigheid eruit te halen.”
Voordelen
- Optoppen kan in een verdichte omgeving.
- Het is vaak een duurzamer alternatief voor sloop en nieuwbouw.
- Veel corporatiebezit is er mogelijk geschikt voor.
- Het kan betaalbaar worden gemaakt.
- Huurders kunnen wooncarrière maken.
- Je behoudt de bestaande woning waardoor de sociale cohesie behouden blijft.
- Er ontstaat doorstroom, waardoor mensen in een beter passende woning kunnen wonen.
Tips
- Kijk goed welk bezit geschikt is voor optoppen.
- Doe het stapje voor stapje; toets goed op zowel constructieve als financiële haalbaarheid.
- Kijk of je het kunt combineren met verduurzaming/renovatie, zo sla je twee vliegen in één klap.
- Werk met een geschikte partij die het project integraal aanpakt en het hele traject kan verzorgen. Optoppen heeft impact voor de zittende bewoners, dus participatie is een belangrijk vereiste.
“Als we uit de woningcrisis willen komen, moeten we qua optoppen vooral naar naoorlogse stempelbouw kijken. Daar valt het meeste te halen”
Related Posts
Amersfoort: nieuwe huurwoningen, buurtruimte en supermarkt gereed →
Overeenkomst getekend voor The Blox →
Nieuwbouw Hoogezand op stoom →
