Bundeling bouwopgaven versnelt verduurzaming
Corporaties ZOwonen en Wonen Limburg stimuleren conceptbouw door hun bouwopgaven te bundelen.
Om de verduurzaming van het bestaande woningbezit te versnellen gaan woningcorporaties hun bouwopgaven bundelen. Hoe groter het bouwvolume van de uitvraag, hoe interessanter die wordt voor marktpartijen met snelle en hoogwaardige concepten. De Limburgse corporaties ZOwonen en Wonen Limburg zijn er al een tijdje mee bezig.
Zowel voor Joeri Voorn (ZOwonen) als voor Mischa Coenen (Wonen Limburg) is de verduurzaming van het bestaande huurwoningenbestand een belangrijk onderdeel van het dagelijkse werk. Hun einddoel daarbij is: het sneller realiseren van betaalbare en vooral ook duurzame en toekomstbestendige huurwoningen. Voorn doet dat als directeur Vastgoed & Inkoop bij de middelgrote corporatie ZOwonen, met 14.000 wooneenheden in en rondom Sittard en Geleen. Coenen is assetmanager van Wonen Limburg, de grootste woningcorporatie in Limburg, met 26.000 wooneenheden verspreid over de hele provincie. In een levendig gesprek in het hoofdkantoor van ZOwonen in Sittard geven zij een stand van zaken weer van hun verduurzamingsinspanningen binnen en buiten de corporatiekantoren. Voorn: “Mijn taak is het om, zowel voor de vastgoedontwikkeling als voor het exploitatiebeheer, onze duurzame doelstellingen te integreren in onze organisatie en in de samenwerking met partners. Bij de aanpak van onze verduurzamingsopgave kozen we in de eerste fase voor het zo goed mogelijk isoleren van de buitenschil van de woningen. Voorkomen dat warmte verloren gaat, is immers nummer ..n bij duurzaam wonen. De trein van onze verduurzamingsactiviteit loopt aardig op schema. In vier jaar hebben we 4.000 woningen verduurzaamd. We zijn nu ruim over de helft. Over drie jaar moet ons einddoel van deze fase bereikt zijn.”
STIP AAN DE HORIZON
Zowel Wonen Limburg als ZOwonen staat – met een groot contingent van naoorlogse, slecht ge.soleerde woningen – voor een enorme opgave. Coenen: “Alleen al het verzamelen van de data over de energetische toestand van de woningen, plus de gegevens over de energielabels, is al een gigantische klus. Maar nog belangrijker is dat je op portefeuilleniveau, dus voor je strategische keuzes op de langere termijn, een heldere stip op de horizon gaat zetten. Waar wil je naartoe? In elk geval naar een CO₂-neutraal woningbestand in 2050. Daarbij willen we tussendoelen vaststellen waar je stapsgewijs naartoe kan werken in verschillende bouwstromen, zoals isoleren, energietransitie, energieopwekking zonder aardgas, plus circulair materiaalgebruik en klimaatadaptatie. Fasering geeft ruimte om de moeilijke beslissingen te kunnen nemen, bijvoorbeeld over de verduurzaming van wooncomplexen. We zijn al tien jaar bezig met verduurzaming, maar pas sinds 2017 met een stevige opschaling. De uitvoering zal waarschijnlijk nog doorlopen tot in 2028 of 2029. Daarbij moeten we natuurlijk ook rekening houden met een verdere verhoging van de ambities voor isolatiewaarden. Die wollen isolatiedeken waarvoor ook ZOwonen heeft gekozen, wordt alleen maar dikker.”
BREDERE BLIK
Behalve duurzame bouwkwaliteit van huurwoningen is vooral bouwsnelheid noodzakelijk om de gestelde einddoelen te halen. Maar staan sneller bouwen en geleverde bouwkwaliteit niet met elkaar op gespannen voet? En hoe houdt een corporatie de regie bij de uitvoering van verduurzamingsprojecten? Voorn: ”Er bestaat een balans tussen de bouwkwaliteit die wordt geleverd en de tevredenheid van bewoners. Over beide aspecten maken we al in de voorfase van het project afspraken met de bouwer. Die gaan niet over details – zoals voorheen met een Programma van Eisen en een uitgebreid bestek – maar over hoe de bouwprestatie beantwoordt aan het gestelde einddoel, zoals een bepaald energielabel of een mate van vermindering van CO₂-uitstoot. De tevredenheid van bewoners kunnen we afmeten aan de hand van binnengekomen klachten en door actief te vragen naar hun ervaringen. Vooral dat laatste is tegelijkertijd een investering in verbetering van bouwprestaties.” Coenen: “Dit doet mij denken aan het traject dat Aedes al een tijd geleden heeft ingezet: het ‘regisserend opdrachtgeverschap’ (zie: www.aedes.nl onder ‘Stap voor stap naar regisserend opdrachtgeverschap’ – red.). Daarbij gaat het erom dat je als opdrachtgever niet acteert als instantie die in alles de dienst uitmaakt. Als corporatie moet je in de uitvoeringsfase van een project niet meer elk detail willen controleren. Dan ben je altijd te laat. In plaats daarvan ga je nu een andere rol aannemen waarin je met een
bredere blik naar de gebouw prestaties kijkt. Niet alleen naar dat ‘stuk vastgoed’, maar ook naar de uiteenlopende functies van vastgoed, bijvoorbeeld in de context van een wijk, met wijkbewoners en wijkvoorzieningen.”
VRAAGBUNDELING
Corporaties die verduurzaming van hun bestaande woningbezit willen versnellen, hebben vaak moeite daar een begin mee te maken. Hoe hebben ZOwonen en Wonen Limburg dat aangepakt? Voorn: “Marktpartijen hebben inmiddels veel nieuwe technieken en bouwsystemen in de vingers, zoals conceptbouw en industriele processen. Bouwsnelheid is op zich geen probleem meer. Waar het om draait is hoe een opdrachtgever kan anticiperen op hoe de markt een bepaald conceptbouw kan realiseren. Daar zijn corporaties vaak niet op ingericht. Die marktpartij heeft een flink productievolume nodig om een bouwconcept te kunnen realiseren.”’ Coenen: “Dan hebben we het over vraagbundeling. Daarbij kijk je eerst naar de totale bouwopgave. Die wordt bij de conceptenbouwers nog interessanter. Dat laatste zou je ‘externe vraagbundeling’ kunnen noemen.” Voorn: “Dat is wat ook de ‘Bouwstroom’ doet bij conceptinkoop. Daar hoort ZOwonen ook bij, samen met de corporaties Maasvallei, Heemwonen, WonenZuid, Woonwenz en Wonen Limburg.”
Energie, de brandende kwestie
Volgens een effectieve en wetenschappelijk gefundeerde strategie begint verduurzamen van een woning met het beperken van de energievraag, dus met het isoleren van de buitenschil (zie: www.rvo.nl onder ‘Infoblad Trias Energetica en energieneutraal bouwen’). Stap twee is: gebruik alleen energie uit hernieuwbare bronnen of reststromen. Daar wordt het lastig voor corporaties, want hoe vul je de warmtevraag in voor zoveel bestaande sociale huurwoningen die van het aardgas af moeten? Frank Gielens is projectleider ‘planmatig onderhoud’ bij Wonen Limburg. Hij is al meer dan tien jaar bezig met die brandende vraag, want behalve isolatie van de buitenschil omvat zijn werk ook de ontwikkeling en beproeving van nieuwe, duurzame verwarmingssystemen en installaties. Dat doet hij in samenwerking met de bouwpartners.
Gielens: “Sinds 2017 maken we woningen alvast gereed voor een later te realiseren definitieve warmtevoorziening. Daar krijg je nooit spijt van, ongeacht de oplossing die je later kiest voor verwarming.” Volgens Gielens bestaan er veel slimme, duurzame en betaalbare verwarmingsconcepten die snel te realiseren zijn: “Er zijn nu verschillende pvt-systemen op de markt die pv-panelen voor elektriciteit combineren met een zonnecollector (T) voor cv-water. Voeg je daar een warmtepomp aan toe, dan heb je al een fossielvrije warmtevoorziening. Wij zijn nu bezig met een volgende generatie pvt-installaties waarbij het traditionele koelmiddel is vervangen door een natuurlijk middel. Daarbij wordt de door de pomp opgewekte warmte verder verwarmd door een booster tot 65°C. Deze oplossing kunnen we nu al, zonder hakken of boren, toepassen bij het vervangen van bestaande cv-ketels.” De afgelopen jaren heeft Gielens nog geen basisconcept ontdekt dat een universele oplossing kan bieden als het aardgas eraf gaat. “Infraroodverwarming vinden mensen niet comfortabel, waterstofgas is nog te kostbaar en voor wijkverwarming moet je restwarmte in de buurt hebben.” Hij heeft wel hoge verwachtingen van een vinding die Wonen Limburg ontwikkelde in samenwerking met een Limburgs bedrijf in koel- en vriestechniek (Servex B.V.) en twee projectpartners in de installatietechniek (Feenstra en Kemkens). “Bij een wooncomplex met 48 appartementen in Venray hebben we vorig jaar in één keer het aardgas afgesloten en een grote, collectieve lucht-water-warmtepomp plug-and-play aangesloten op de bestaande cv-installatie. Deze warmtepompopstelling, met een vermogen van tweemaal 250 KW per warmtepomp, kan bij een buitentemperatuur van min 20°C het cv-water verwarmen tot 80°C. Dezelfde oplossing gaat Wonen Limburg volgend jaar toepassen bij vier vergelijkbare wooncomplexen in Weert.”
Related Posts
Naar meer natuurinclusief bouwen →
Sneller bouwen met tijdelijke woningen →
Hoe dragen woondeals bij aan meer woningen? →
