DE PLAGEN VAN DE CORPORATIE
Ongedierte, asbest, brandgevaarlijke situaties of schimmels. Hoe voorkom je als corporatie dat dergelijk ongemak echt een plaag wordt?
Arjon Winters werkt al 22 jaar in corporatieland. Hij is directeur van TriaCon, een bureau dat vooral woningcorporaties adviseert over nieuwbouw- en onderhoudsprojecten, onderhoudsbegrotingen, Epa’s en verduurzaming van het woningbezit. “Ook onderzoeken en adviseren we op het gebied van vocht en schimmel, ventilatieproblemen en lekkages. Verder hebben we een afdeling die zich bezighoudt met veiligheid. Dat varieert van brandveiligheid en asbest tot bijvoorbeeld werken op hoogte, loden leidingen en betonconstructies.”
“Elke corporatie zou een veiligheidsteam moeten hebben”
Praktijk
Winters kent inmiddels veel van de plagen waar corporaties tegen aanlopen. “Dan hebben we het bijvoorbeeld over bouwfysische problemen zoals vocht en schimmel, ventilatieproblemen, asbest en brandveiligheid. De herstelwerkzaamheden voor loden leidingen vallen nog mee bij de corporaties waarvoor wij werken. Maar bij andere corporaties vergt dit ook veel.” Vooral vocht en schimmel, ventilatie- en brandveiligheidsvraagstukken zijn aan een opmars bezig in vergelijking met tien jaar geleden, ziet Winters. “Dit komt met name door de bewustwording bij de corporaties van de risico’s en aansprakelijkheid, ook bij bestaande gebouwen. Daarbij gaat het niet alleen om bouwkundige en installatietechnische maatregelen, maar ook om organisatorische zaken rondom brandveiligheid. We zien steeds vaker dat bijvoorbeeld een brandblusser in een gang wordt afgedekt door een grote plant omdat bewoners niet tegen dat lelijke ding willen aankijken. Begrijpelijk, maar het levert een gevaarlijke situatie op. Net als het parkeren van scootmobiels, bankjes en andere meubels op de gangen. Of branddeuren die open worden gehouden met een deurstop zodat er frisse buitenlucht naar binnen stroomt.”
Ook asbest gerelateerde problemen komen nog altijd voor. Als voorbeeld geeft Winters een corporatie waarbij er op de asbestdaken zonnepanelen werden gelegd. Het installatiebedrijf had gaten geboord door het asbesthoudend dakbeschot van elke woning om de aansluiting bij de meterkast te krijgen. “Dit had geleid tot asbestrestanten en asbestverontreinigingen op de zolderverdiepingen die allemaal gesaneerd moesten worden. Daar worden de investeringen in de betreffende zonnepanelen voorlopig helaas niet terugverdiend.”
Verduurzaming
De groei van het aantal vraagstukken op het gebied van ventilatie, vocht en schimmel heeft mede te maken met de verduurzamingsslag van veel corporaties. Winters: “Dat speelt zowel aan de bewonerskant als aan de corporatiekant. Tijdens het verduurzamen speelt bijvoorbeeld het luchtdicht maken van aansluitingen (kieren en gaten) een belangrijke rol. Woningen krijgen dan een mooi warm jasje en een ventilatiesysteem op het dak dat vervolgens niet altijd goed wordt ingeregeld of gebruikt. Of de bewoner plakt de ventilatieroosters dicht. Het gevolg is dat een wellicht al sluimerend vocht- of ventilatieprobleem ineens grote proporties aanneemt. Dit probleem speelt veel bij complexen die gerenoveerd zijn maar al wel tientallen jaren oud zijn.”
Verantwoordelijk
Het niet tijdig signaleren of aanpakken van ventilatie-, schimmel- en vochtproblemen kan grote gevolgen hebben. “Het ziet er niet fraai uit en kan ook gezondheidsproblemen bij de bewoners veroorzaken, zoals luchtwegproblemen. Als je kijkt naar asbest, dan zijn de gevaren wel al bekend en daar zijn veel corporaties al langer proactief mee bezig.” De risico’s zijn aanzienlijk, maar wie is er verantwoordelijk? “Dat ligt eraan waar het probleem is ontstaan. Komt dat door een bewoner die een deugdelijk ventilatiesysteem niet goed gebruikt of zelf bewust roosters afplakt, dan ligt daar de verantwoordelijkheid. Maar het kan ook zijn dat het ventilatiesysteem niet goed is afgesteld of dat de installateur het niet conform het ontwerp of de voorschriften heeft geïnstalleerd. Dan kan de verantwoordelijkheid bij die partij liggen. Maar het kan ook zo zijn dat dat het aan het gebouw ligt, of aan gebrekkige voorlichting over de werking van de installaties en de uitgangspunten van goed ventileren. Die laatste twee oorzaken zien we steeds meer.”
Brandgevaar
Vanuit de handhavingskant, de gemeenten en de veiligheidsregio’s druppelt steeds meer het besef door dat brandveiligheid een ondergeschoven kindje is. “Veel corporaties denken dat als ze eenmaal aan de regels voldoen, er geen aanpassing meer nodig is totdat ze bijvoorbeeld gaan renoveren. Maar dat is niet wat de wet zegt. Ook al heb je een gebouw waar je niets aan doet, dan nog mag dat gebouw niet onder het niveau van het Bouwbesluit bestaande bouw vallen. En dat is in veel gevallen wel zo.” Ook speelt de problematiek van scootmobiels een groeiende rol bij brandveiligheid. “Steeds vaker staan ze op de gang. Als de accu in brand vliegt, is onmiddellijk de vluchtweg geblokkeerd. Levensgevaarlijk, ook met de rookontwikkeling die erbij komt kijken. Wij kunnen met een quickscan bekijken wat er mis is wat betreft de brandveiligheid en helpen bij het praktisch oplossen van de problemen passend bij de complexvisie. Vaak zijn de problemen groter dan corporaties denken.”
Risico’s zullen blijven
Winters denkt niet dat de plagen voor corporaties ooit helemaal voorbij zullen zijn. “Er komt altijd wel weer nieuwe wetgeving waaraan je moet voldoen. Denk bijvoorbeeld aan de verplichting in 2022 om rookmelders aan te brengen. Of de constatering dat zaken waar we nu geen gevaar achter zoeken straks toch gevaarlijk blijken te zijn. Kijk maar naar het nieuws: naar aanleiding van de ingestorte parkeergarage in Eindhoven is er een hele nieuwe norm opgesteld waar bepaalde breedplaatvloeren aan moeten voldoen. Dit soort zaken zullen we vast ook in de toekomst blijven zien. Het blijft voor een corporatie dus een kwestie van goed om je heen kijken en op tijd een plan maken. Het is helaas niet voor iedere partij uitvoerbaar, maar het beste zou zijn om een eigen veiligheidsteam in elke corporatie te hebben. Gelukkig is dit soort zaken ook uit te besteden.”
Tips
Corporaties kunnen zelf veel ellende voorkomen door actief te monitoren waar gevaren potentieel aanwezig zijn. Een nulmeting uitvoeren, vervolgens beleid opstellen en dat ook daadwerkelijk actief implementeren, borgen en periodiek monitoren. Kortom, een integrale aanpak. Voor het beheren en (digitaal) ontsluiten van de data van de verschillende veiligheidsthema’s heeft TriaCon inmiddels een platform ontwikkeld. Winters: “Binnen de organisatie van de corporatie moet de bewustwording van die risico’s gaan leven zodat het oppakken daarvan op een gegeven moment ingesleten raakt en eigenlijk vanzelfsprekend wordt. Dus zorgen dat veiligheid niet alleen een papieren tijger is. Een handige tip is ook om lid te worden van het platform Veiligheid van Kjenning waar corporaties bij elkaar komen om kennis te delen en te vergaren.”
Plagen en huurprijzen
Zaken als vocht, schimmel, brandveiligheid en asbest kunnen voor corporaties grote financiële gevolgen hebben. In sommige gevallen kunnen bewoners die hiermee te maken hebben deze problematiek als gebrek aanmerken en daarmee de corporatie aansprakelijk stellen en zelfs een huurverlaging tot wel 60 procent afdwingen. Een integrale aanpak is dan ook van wezenlijk belang.
Related Posts
Naar meer natuurinclusief bouwen →
Sneller bouwen met tijdelijke woningen →
Hoe dragen woondeals bij aan meer woningen? →
