Optoppen, woningsplitsen en woningdelen
Om de huidige woningcrisis tegen te gaan, richt de Rotterdamse ouderenhuisvester SOR zich de laatste jaren op het creëren van extra woonruimte op of in bestaand bezit. De huidige woningcrisis duurt voort bij gebrek aan bouwlocaties. Waar kunnen we nog sociale huurwoningen bouwen in onze al volgebouwde steden en kwetsbare natuur? Corporatiebouw vroeg het aan deskundigen die nog onbenutte kansen zien. Architect Eric Vreedenburgh van Archipelontwerpers is al decennia in binnen- en buitenland actief betrokken bij ‘bouwen op een opgetild maaiveld’. Hij is vooral bekend door zijn transformatie van de Scheveningse haven tot hedendaags woon-werkgebied. Remco Bouter, manager vastgoed bij de Rotterdamse corporatie SOR, is de laatste jaren gericht bezig met het creëren van woonruimte op ongebruikte of onopgemerkte plekken.
Aan de vergadertafel op de tweede verdieping van het Rotterdamse kantoor van SOR, stellen architect Vreedenburgh en vastgoedmanager Bouter vast dat supersnelle nieuwbouw van heel veel betaalbare woningen nu geen reële optie is. Bouter: “Als wij alle pijlen zouden richten op nieuwbouw gaan we het nog niet redden. Tel je de duur van ontwikkeltrajecten erbij dan ben je zo tien jaar verder. Intussen is er in Rotterdam nu een tekort aan tienduizend woningen voor ouderen. Daarom zijn wij bij SOR gaan onderzoeken hoe we ons huidige bezit kunnen benutten voor het zo snel mogelijk realiseren van meer betaalbare woonruimte. We kwamen uit op vijf manieren: door wooncomplexen te gaan optoppen, door ondertoppen (leegstaande plinten van flats ombouwen tot woonruimte), door grote woningen te splitsen, door woningdelen mogelijk te maken en door nieuwbouw (voor zover mogelijk) te realiseren. Op basis van die opzet hebben we in 2021 een strategisch plan opgesteld voor het toevoegen van 2000 ouderenwoningen binnen tien jaar, volgens die vijfvoudige aanpak ofwel onze ‘Big 5’.”
Bouter laat wat plaatjes zien op zijn laptop: “Dit is onze eerste optopping, van ‘de Klapwiek’ in Rotterdam Prinsenland, een complex van ruim 200 woningen waar we met Dura Vermeer Heijma 44 seniorgeschikte appartementen bovenop zetten. Het zijn houten prefabmodules met ‘smartboxen’ voor de technische voorzieningen. Die wooneenheden plaatsen we binnen acht tot tien weken op het platte dak. In totaal zijn we nu bezig met meer dan 20 projecten in het kader van de ‘Big 5’, variërend van 90 tot 7 wooneenheden per project.”
Flexibel bouwen
Architect Eric Vreedenburgh kijkt met zijn kennersblik niet alleen naar bouwtechnische kwaliteit maar ook naar vormgeving, materiaalgebruik en de omgeving van gebouwen. Vreedenburgh: “SOR heeft met zorg gekeken naar die nieuwe toevoegingen op bestaande daken. Het lijkt wel alsof het opgetopte resultaat oorspronkelijk zo is ontworpen. Mijn bezorgdheid bij ’optoppen’ gaat uit naar hoe we extra lagen zouden gaan toevoegen aan die monocultuur van woningcomplexen die we hebben geërfd van de naoorlogse periode. SOR richt zich op de oudere bewoners, met de beste intenties. Toch denk ik dat als je woningbouwproblemen echt wilt oplossen, je niet simpelweg standaardwoningen moet bouwen voor één doelgroep. Je kunt beter duurzame gebouwen realiseren met verschillende soorten woon- en werkruimten. Dat betekent flexibel bouwen, want over dertig jaar ziet de leeftijdsopbouw van de bevolking er weer compleet anders uit. Ook dan wil je weer dingen kunnen veranderen zonder grootschalig te hoeven slopen.” Bouter: “Bedoel je dat je een soort organisch binnenwerk maakt in je woongebouw?” Vreedenburgh: “Ja, dat is ook heel voor de hand liggend. Neem die historische grachtenpanden in Amsterdam. Die hebben in vier eeuwen heel veel verschillende functies gehad en functioneren nog steeds. Dat in tegenstelling tot de doorzonwoningen uit de jaren 60. Die waren toen misschien wel functioneel, maar nu leven mensen anders.” Bouter: “Dat is vaak lastig, want als corporatie wil je iets moois neerzetten terwijl je je richt op de onderkant van de markt. Tegelijkertijd besef je dat je iets neerzet voor minstens vijftig jaar. Daar is over nagedacht, in het kader van aanpasbaarheid en ook in termen van exploitatie.”
Leefomgeving
Bouter: “Ons antwoord op de woningcrisis is: betaalbare woonruimte toevoegen. Optoppen is voor ons niet een kwestie van simpelweg ‘doorstapelen’, maar van echt iets toevoegen. Het moeten goede, functionele woningen zijn met uitstraling. Ik noem het ‘sociale penthouses’. En die moeten betaalbaar zijn.” Vreedenburgh: “Met het woord ‘betaalbaar’ kun je een hele wereld klemzetten. Nummer één is voor mij dat mensen plezierig moeten wonen en dat betaalbaarheid daarbij een streven is. Helaas hebben we een wereld geschapen van procedures en verdienmodellen. Maar uiteindelijk is wonen geen verdienmodel.” Bouter: “Oké, ‘wonen’ staat voor een goed product dat past bij degene die er komt wonen. Daarbij speelt overigens ook de leefomgeving een belangrijke rol. Daarom hebben al onze complexen faciliteiten voor ouderen, zoals een huismeester, een ontmoetingsruimte en voorzieningen in de plinten.”
Welke belemmeringen zijn de gesprekspartners tegengekomen bij het realiseren van optopprojecten van woongebouwen?
Bouter: “Bestaande bewoners zijn vaak beducht voor overlast tijdens bouwwerkzaamheden aan hun woongebouw. Wij vertellen hun daarom hoe snel het optoppen kan gaan. Ook vragen we begrip voor de noodsituatie van de vele woningzoekenden, oud en jong. Iedereen kent wel voorbeelden in de eigen omgeving. Vanzelfsprekend zorgen we voor een uitgebreid communicatietraject met de bewoners. Praktische hindernissen bij optoppen en bij woningsplitsen die je kunt tegenkomen, zijn er in de vorm van bestaande bestemmingsplannen, regels voor parkeren en wellicht bezwaren van de welstandcommissies van sommige gemeenten.” Vreedenburgh: ”Op basis van mijn ervaringen met ‘Luchtgebonden Bouwen’(zie kader), adviseer ik woningcorporaties die willen optoppen en woningsplitsen om eens een duik te nemen in die bouwsystemen en de bouwdetails van die vele systeemflats uit de jaren 50. Dan ontdek je hoe destijds oplossingen zijn verwerkt en spelregels zijn bedacht waarmee je kunt spelen. Vergelijk het met een spel of een taal, dat zijn ook systemen. Je hebt daarbij een laag van de grammatica (de spelregels) en de laag van de individuele tekst die je ermee schrijft. Dat systeem kun je ook op de bouw toepassen.”
Project ‘Optoppen Klapwiek’
Bouwpartners: Woningcorporatie SOR, Rotterdam
Aannemer: Dura Vermeer Bouw Heyma B.V., Rotterdam
Architect: EGM Architecten, Dordrecht
Bouwtijd: werk op het dak (na prefabfase): 16 weken max.
Impressie nieuwe voorgevel woongebouw ‘De Klapwiek’ (beeld: EGM Architecten)
Architect Eric Vreedenburgh publiceerde verschillende artikelen en boeken over zijn opvatting van ‘optoppen’. In 2005 verscheen ‘Luchtgebonden bouwen. Bouwen op een opgetild maaiveld’, dat hij samen met Ed Melet schreef. In 2016 kwam ‘Scheveningen en de rest van de wereld’ uit (zie www.archipelontwerpers.nl). Remco Bouter nodigt collega’s van andere woningcorporaties uit om in Rotterdam te komen kijken hoe SOR de woningcrisis te lijf gaat met de ‘BIG 5’. Kijk op www.sor.nl, contact@sor.nl
Eric Vreedenburgh van Archipelontwerpers:
“De woningcrisis los je niet op door simpelweg standaardwoningen toe te voegen”
Bij Vastgoedmanager Remco Bouter van SOR:
”Ik noem het ‘sociale penthouses’ die we nu op de platte daken plaatsen. En die moeten betaalbaar zijn.”
Related Posts
Naar meer natuurinclusief bouwen →
Sneller bouwen met tijdelijke woningen →
Hoe dragen woondeals bij aan meer woningen? →
