Sneller bouwen met tijdelijke woningen
Om procedures voor de bouw van nieuwe woningen te versnellen, kan gekozen worden voor het bouwen van woningen op locaties met een tijdelijke bestemming. Zoals in de Eindhovense wijk Buurtschap te Veld. Procedures voor het realiseren van nieuwe woningen kosten veel tijd, en dat terwijl het woningtekort elk jaar groter wordt. In Buurtschap te Veld in Eindhoven worden 670 woningen gebouwd met het predicaat ‘tijdelijk’. Juist dat gaf de gemeente Eindhoven en de corporaties Woonbedrijf en ’thuis grotere vrijheden om af te wijken van normale procedures. Door daarnaast te kiezen voor een termijn van maar liefst dertig jaar is het toch mogelijk om kwalitatief hoogwaardige woningen te realiseren in een groene en duurzame omgeving.
In de nieuwe wijk Buurtschap te Veld worden in de periode van oktober 2021 tot eind 2024 670 woningen gerealiseerd. Een groot deel van deze woningen wordt gerealiseerd door Woonbedrijf en Woonstichting ’thuis. Omdat het bestemmingsplan op deze projectlocatie geen woonbestemming had moest eerst het bestemmingsplan worden aangepast, iets wat veel tijd zou vergen. Om snelheid in het project te behouden was een normale procedure voor (permanente) wijziging van het bestemmingsplan dus geen optie. Daarom opteerde de gemeente voor het verlenen van goedkeuring voor een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan, vertelt Stefanie Gijsbers-Van der Meijden, projectmanager van Buurtschap te Veld van de gemeente Eindhoven. “De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) staat dit slechts toe voor een periode van maximaal tien jaar, terwijl wij en de betrokken corporaties een tijdelijke woonbestemming willen aanhouden voor dertig jaar. Daarom heeft de gemeente het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet van toepassing verklaard op het project Buurtschap te Veld. Dat maakte het mogelijk om op dit punt af te wijken van de Wabo en goedkeuring voor een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan voor dertig jaar te verlenen.”
Lees ook: nieuwe aanpak op tijdelijke locatie versnelt woningbouw in Eindhovense wijk.
Hoogstaande woningen
Daar staat tegenover dat de termijn van dertig jaar dusdanig lang is dat de gemeente en ontwikkelende partijen heel bewust hebben toegewerkt naar een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit, zowel van de woningen als van de openbare ruimte, de hele inrichting van het gebied. Gijsbers-Van der Meijden: “We konden de gemeenteraad bijvoorbeeld alleen maar overtuigen om voor zo’n lange periode een goedkeuring te verlenen voor een afwijking van het bestemmingsplan als het plan ook zou zorgen voor kwalitatief hoogstaande woningen in een fijne groene en toekomstbestendige omgeving en als het plan zou voorzien in verschillende soorten woningen voor verschillende doelgroepen. Hadden we een eenzijdig plan gemaakt, dan had men daar nooit mee ingestemd.”
Deze vrijstelling gaf wel de mogelijkheid om bestaande afspraken los te laten en veel meer tempo te maken. Tussen de feitelijke start van de gebiedsontwikkeling in mei 2019 en de eerste bewoning (januari 2022) is iets meer dan 2,5 jaar verstreken. Ter vergelijking: op dit moment duurt de bouw van reguliere nieuwbouwprojecten gemiddeld tussen de zeven en tien jaar.
Industriële bouwwijze
Vanwege het tijdelijke karakter wordt er alleen maar gebouwd met zogeheten modulaire woningen, die eenvoudig demontabel en verplaatsbaar zijn. Daarvoor zijn verschillende bedrijven ingeschakeld: Barli, Hodes, Van Wijnen en Qyuubs. Dit laatste bedrijf is een bouwbedrijf dat op industriële wijze alle onderdelen van de woningen in de eigen ‘woonfabriek’ – dus prefab – produceert. De onderdelen komen panklaar aan op de locatie en kunnen in één dag worden geplaatst. Dat brengt soms ook uitdagingen met zich mee, zo geeft directeur Bardo Mutsaers van Qyuubs aan: “De afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente werkt bijvoorbeeld met een vaste procedure. Daarbij wordt na het afgeven van de bouwvergunning als onderdeel van de omgevingsvergunning nog een doorrekening van de constructie gemaakt. Hiervoor rekent men drie weken. Pas daarna kan er daadwerkelijk worden gestart met de bouw van de woning. Dat is bij reguliere woningbouw geen probleem, maar bij de meeste industriële woningbouw wel. Onze woning wordt in één dag geplaatst. De plaatsing van de eerste woningen hier werd onder last van Bouw- en Woningtoezicht gestaakt, omdat men geen tijd had om het bouwplan te beoordelen. De oplossing kan zijn om te werken met een vaste casemanager, die wordt meegenomen in de planning, aan te stellen bij Bouw- en Woningtoezicht, die ervoor kan zorgen dat de afdeling daar beter op aanhaakt.”
Veel lef getoond
Een van de belangrijkste lessen die zijn opgedaan, is dat alle partners binnen het project veel lef hebben getoond om zaken al in gang te zetten (bouwrijp maken, aankoop vastgoed) terwijl de procedures nog niet waren afgerond. Zo durfde Woonbedrijf de eerste woningen al aan te besteden, terwijl het definitieve stedenbouwkundig plan nog niet was afgerond en de omgevingsvergunning nog niet was aangevraagd. Stefan Schuwer, destijds gebiedsontwikkelaar van Woonbedrijf en voor deze corporatie verantwoordelijk ontwikkelaar voor Buurtschap te Veld: “We hadden een groot vertrouwen dat we er onderling uit zouden komen. Dan durf je ook wel eens buiten de lijntjes te kleuren als dat nodig is.” Daarom was het heel handig dat de aanbesteding relatief eenvoudig was, stelt Mutsaers van Qyuubs op zijn beurt: “Door het niet te groot te maken, houd je de papierwinkel en de lengte van de procedure voor iedereen behapbaar.”
Er zijn inmiddels ruim 140 sociale huurwoningen opgeleverd aan Woonbedrijf en ‘thuis. Daarnaast staan er al ruim 50 zelfbouwwoningen, 23 vrijesectorwoningen en 3 LivingLab-woningen in het gebied. Zo krijgt deze wijk meer en meer vorm, met uiteindelijk als resultaat een groene wijk met moderne woningen.
Meer info over Buurtschap te Veld: https://buurtschapteveld.nl
Expertteam Woningbouw
Het Expertteam Woningbouw van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) helpt overheden, woningcorporaties en de markt bij het samen oplossen van de belemmeringen rond gebiedsontwikkeling. Bij het project Buurtschap te Veld heeft de gemeente het Expertteam Woningbouw in de fase van vastgoed- en grondexploitatie betrokken om mee te denken in een haalbare businesscase en RO-procedure. De gemeente en woningcorporaties hebben samengewerkt met het stedenbouwkundig ontwerpbureau van Tom van Tuijn, expert bij het Expertteam Woningbouw. Gemeente Eindhoven heeft vanuit de Woninbouwimpuls budget gekregen om bepaalde tekorten te kunnen financieren.
Bekijk hier de gehele publicatie: https://www.rvo.nl/sites/default/files/2023-04/versnellen-van-gebiedsontwikkeling-met-onderling-vertrouwen-ambitie-en-lef.pdf
Foto’s door Twan Ceelen – Woonbedrijf ’thuis en Erald van de Aa
Related Posts
Naar meer natuurinclusief bouwen →
Hoe dragen woondeals bij aan meer woningen? →
Optoppen, woningsplitsen en woningdelen →
