Vastgoedbeheer in Den Helder is vooruitzien
Den Helder is in drie windrichtingen omgeven door zee. Wat betekent die nabijheid van zee voor het behoud en onderhoud van woningen?
Ton op ’t Ende: “Met onze aanpak zijn we opgewassen tegen de meest extreme weersomstandigheden, maar je bent er nooit mee klaar”
Wanneer het KNMI voor Nederland de komst van zwaar weer aankondigt, volgt steevast een extra waarschuwing voor de kustgebieden. En daar hoort Den Helder ook bij. Hoe weten ze daar of een woning bestand is tegen een zware storm? En hoe bescherm je een woningbestand tegen nog extremer natuurgeweld? Ton op ’t Ende is al veertig jaar werkzaam bij Helder Vastgoed/Woningstichting Den Helder en bedrijfsleider. “Wij zijn hier wel iets gewend”, zegt hij op rustige toon.
Den Helder is in drie windrichtingen omgeven door zee. Als het spookt op zee, spookt het in Den Helder. Wat betekent die nabijheid van zee voor het behoud en onderhoud van woningen? Ton op ’t Ende: “Ik geloof niet dat de huurders in Den Helder last hebben van slecht weer op dit bijna-schiereiland. Ik weet wél dat wij als beheerder van woningen en gebouwen er heel veel last van hebben. Het waait hier zowat altijd en meestal harder dan elders. Dat zijn we gewend. Die voorjaarsstorm van afgelopen maart was voor de mensen hier ‘een stevig briesje’. Als we zo’n dertig jaar geleden een storm hadden dan waren we met vijftien man zes weken bezig om de dakpannen van onze woningen recht te leggen. Toen hebben we ook veel daken vervangen. Al die pannen zijn meteen met panhaken bevestigd aan de daken, zodat ze er een volgende keer minder snel afwaaien. Het Bouwbesluit geeft specifieke veiligheidsnormen voor de verschillende windsnelheidsgebieden in Nederland. Den Helder valt binnen het gebied ‘kust’, de zwaarste categorie. Al onze nieuwe pannendaken zijn in de afgelopen dertig jaar opnieuw ‘verhaakt’ en bij de bestaande daken is dit op de kwetsbare dakvlakken uitgevoerd.”
“Zout is de oorzaak van de korte onderhoudscyclus van ons houtwerk en gevelkozijnen. Met een onderhoudscyclus voor schilderwerk van zeven jaar zijn wij al heel blij”
Zout
Windbelasting mag dan een voortdurend aandachtspunt zijn voor vastgoedbeheer in Den Helder, toch is er een ander natuurverschijnsel dat nog veel meer schade veroorzaakt. Op ’t Ende: “Zoutbelasting is op verschillende manieren een stille plaag. Het zout dat neerslaat op hang- en sluitwerk heeft een vernietigende uitwerking. Daarom passen we in al onze gebouwen uitsluitend hang- en sluitwerk van rvs toe. Zout is ook de oorzaak van de tamelijk korte onderhoudscyclus van houtwerk en gevelkozijnen van onze woningen en complexen. Met een onderhoudscyclus voor schilderwerk van zeven jaar zijn wij al heel blij. Experimenten met andere typen verf blijken niet altijd succesvol te zijn. Bij uitzondering, bijvoorbeeld bij gevels in de luwte, halen we een cyclus van acht of negen jaar. Bij planmatig onderhoud kijken wij ook maar het voegwerk. Dat gaat bij ons gemiddeld ongeveer 25 jaar mee. Dan wordt het uitgekapt en opnieuw ingevoegd. Een ander fenomeen is dat zelfs dakpannen met een extra verharde toplaag finaal doorslijten door wind, water, zand en zout.”
Abonneeonderhoud
Nederlandse woningcorporaties zijn allemaal aan de slag met energietransitie en hun warmtevisie. Hoe pakt Woningstichting Den Helder dat vraagstuk aan op een plaats waar wind en regen elk spleetje vindt? Op ‘t Ende: “Gelukkig zijn onze woningen nu redelijk goed geïsoleerd. Dit jaar komen we uit op een gemiddelde van Label B. Wij hebben er nu voordeel van dat we al vroeg het belang van isolatie hebben ingezien. Al veertig jaar treffen we bij elke onderhoudsbeurt van onze woningen ook isolerende maatregelen. Bij vervanging van kozijnen kozen we bijvoorbeeld automatisch voor isolerend dubbelglas in het nieuwe kozijn. En als er in de bestaande bouw meer onderdelen aan verbetering toe waren volgden wij voor de isolatie de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit. Voor bewoners is het niet altijd eenvoudig om te beoordelen welke verbeteringen van hun woning op een gegeven moment noodzakelijk zijn. Met name als dat gaat om technische installaties en het binnenklimaat. Er zou van tijd tot tijd een servicemedewerker van de verhuurder langs moeten komen om te checken of alle techniek van de woning goed functioneert. Daarvoor hebben wij al een aantal jaren het ‘abonneeonderhoud’. Daarbij komen we in principe één keer per jaar langs om de wtw-installatie, de cv-ketel en het hang- en sluitwerk na te kijken. Ik ben er voorstander van dat voor alle woningen een soort APK-keuring werd ingevoerd, dus ook voor koopwoningen.”
“Zelfs dakpannen met een extra verharde toplaag slijten door wind, water, zand en zout finaal door”
Alert
Op ’t Ende: “De invloed van de elementen op ons woningbezit maakt het voor ons extra belangrijk dat we alert zijn en scherp zicht houden op de conditie van de woningen. Daarom hebben we in 1993 een uitgebreide, technische meerjarenplanning opgesteld, die per blok woningen en per bouwdeel het onderhoudsprogramma aangeeft dat doorloopt tot het einde van de geschatte levensduur van het betreffende object. Voorbereiding en uitvoering van planmatig onderhoud voeren wij in eigen beheer uit en een gedeelte van het planmatig onderhoud wordt uitgevoerd door ons onderhoudsbedrijf Helder Vastgoed Onderhoud B.V. (zie kader). Bij planmatig onderhoud calculeren en tekenen we zelf, we schrijven de bestekken en voeren ook de prijsonderhandelingen met leveranciers en de nodige gesprekken met bewoners. Wij hoeven voor die onderdelen geen architecten en ingenieursbureaus in te huren, want wij hebben de beschikking over alle data van het hele vastgoedbezit van de Woningstichting Den Helder.”
Helder BV’s
In Den Helder gaat heel veel anders dan elders. Ook in beheer van vastgoed. Woningstichting Den Helder is een van drie corporaties in Nederland die – op grond van de Woningwet 2015 – juridisch is gesplitst in een organisatie die uitsluitend niet-commerciële (DAEB-)activiteiten ontplooit en een categorie zelfstandige vennootschappen die wel commercieel (niet DAEB) opereren. Die uitzonderlijke regeling was voor Woningstichting Den Helder een oplossing voor het probleem dat projectontwikkelaars niet in Den Helder willen investeren. Er zijn nu vijf zelfstandige BV’s die los van de moederorganisatie Woningstichting Den Helder actief zijn op de vastgoedmarkt van die bijzondere landtong van Noord-Holland. Dat zijn: Helder Vastgoed BouwAdvies B.V., Helder Vastgoed B.V., Helder Vastgoed Onderhoud B.V., Helder Vastgoed Schilderwerken B.V. en Helder Vastgoed Almaar B.V.
Related Posts
Naar meer natuurinclusief bouwen →
Sneller bouwen met tijdelijke woningen →
Hoe dragen woondeals bij aan meer woningen? →
