Wonen en Zorg
Adviseur Michiel Majoor van Finance Ideas geeft tips en advies over het bouwen van zorgvastgoed: “Ontwikkel je eigen visie hierop”.
Het woningtekort, de energiearmoede, verduurzaming. De corporatiesector heeft te maken met een heleboel zaken die directe aandacht vragen. Maar ergens daarachter sluimert een probleem dat net zo veel urgentie heeft, maar onvoldoende aandacht krijgt: het bouwen van zorggeschikte woningen voor ouderen.
Michiel Majoor is van adviesbureau Finance Ideas, dat zich richt op woningcorporaties, zorginstellingen en institutionele vastgoedbeleggers. “Steeds meer blijkt dat corporaties en zorginstellingen een grote gezamenlijke verantwoordelijkheid hebben om ouderen en mensen met beperkingen goed te huisvesten. En die taak wordt urgenter, zeker nu de komende jaren het aantal ouderen drastisch zal toenemen. Daarom is deze taak ook vastgelegd in het programma ‘Wonen en zorg voor ouderen’. Binnen dat programma is aandacht voor drie producten die corporaties zullen moeten gaan bouwen: nultredenwoningen, geclusterde woonvormen en verpleeghuisplaatsen.”
Grote opgave
Met de bouw van nultredenwoningen hebben de meeste corporaties veel ervaring. Maar wat zijn precies geclusterde woonvormen? “De bedoeling is dat er een clustering van senioren plaatsvindt en dat het complex gericht is op ontmoeting door een uitnodigende locatie en een ontmoetingsruimte. Het idee daarachter is dat veel ouderen eenzaamheid ervaren. En juist onder die groep is het risico op een zorgvraag groot, met alle maatschappelijke kosten van dien. Als je eenzaamheid kunt tegengaan belast je het zorgsysteem dus minder.”
Behalve geclusterde woonvormen moeten corporaties in de toekomst ook zorgen voor verpleeghuisplaatsen. “Dat is bij veel corporaties niet bekend”, zegt Majoor. “Toch verwacht de rijksoverheid dat wel van hen. Ze moeten bestaande woningen transformeren en ook in hun nieuwbouw rekening houden met deze verplichting. In totaal moeten corporaties 40.000 geclusterde woonvormen en 20.000 verpleeghuisplaatsen bouwen. Met de nultredenwoningen erbij kom je op 115.000 woningen voor de doelgroep senioren. Meer dan een op de drie woningen die corporaties tot en met 2030 moeten bouwen, in totaal 300.000, is bedoeld voor huisvesting van senioren. Een enorme opgave.”
Nog onvoldoende besef
Majoor vervolgt: “Sommige corporaties zijn er al mee bezig, zoals Habion, Woonzorg Nederland, Domesta of Wooninc. In Coevorden ontwikkelde Domesta De Eendrachtshof, een concept waar vitale ouderen en ouderen met een langdurige zorgvraag samen in twee hofjes wonen. De zorg wordt geleverd vanuit de naastgelegen zorginstelling. Het mooie van dit soort concepten is dat ontmoeting haast vanzelf gaat en ouderen ook bij het ontstaan van een langdurige zorgvraag door bijvoorbeeld dementie niet meer hoeven te verhuizen.” Een mooi voorbeeld, maar Majoor spreekt ook regelmatig corporatiebestuurders die zich er nog niet van bewust zijn dat mensen die nu nog doorstromen naar een verpleeghuis straks gewoon in hun corporatiewoning moeten blijven. “Dat besef is er nog niet voldoende. En de tijd dringt, want het aantal ouderen met een zorgvraag neemt de komende jaren alleen maar toe.” Die situatie zorgt voor toenemende gevaren. “Een oudere met dementie in een woning waar op gas wordt gekookt is niet handig. Zeker niet als die oudere ook nog eens graag een sigaretje opsteekt.”
Duik in de doelgroep
Met dit probleem in het achterhoofd moeten corporaties de zorgbehoefte van hun doelgroep goed kennen. “In de nieuwe situatie zullen mensen die een zorgvraag hebben niet meer per definitie naar een zorginstelling vertrekken. Daar moet men dus op inspelen, en snel ook. Corporaties moeten daarvoor vooral in gesprek met zorginstellingen en gemeenten. En ze kunnen leren van de ervaringen van koplopers in de sector. Ikzelf merk dat het onderwerp gaat leven want het aantal trainingen en lezingen dat ik hierover geef neemt toe. We gaan dus de goede kant op, maar zijn er nog lang niet. Ook bij gemeenten en huurdersorganisaties staat dit probleem nog niet goed op de radar. Het onderwerp wordt echt onderschat.”
“Mensen met een zorgvraag vertrekken niet meer per definitie naar een zorginstelling. Daar moet men dus op inspelen. Ga in gesprek met zorginstellingen en gemeenten. En leer van de ervaringen van koplopers”
Uitdagingen
Corporaties die met ouderenhuisvesting aan de slag willen hebben te maken met verschillende uitdagingen. Majoor: “Hoge bouwkosten zijn er uiteraard altijd als je voor een speciale doelgroep gaat bouwen of renoveren. Zeker voor een verpleeghuisplaats moet je rekenen op 20 tot 25.000 euro extra per woning. Dat zit voor een deel in de grotere benodigde oppervlakten in verband met draaicirkels voor een rolstoel. Verder is het handig om koken op inductie en een videofoon-installatie aan te bieden. Je kan ook denken aan oplaadplekken voor een scootmobiel, tochtsluizen bij de entree of extra investeringen in brandveiligheid. Welke aanpassingen nodig zijn is niet wettelijk vastgelegd, ook dat moeten corporaties zelf bepalen.”
“Meer dan een op de drie woningen die corporaties tot en met 2030 moeten bouwen, in totaal 300.000, is bedoeld voor huisvesting van senioren. Een enorme opgave”
Voor die extra kosten draai je als corporatie nu nog zelf op, maar er komt een subsidieregeling beschikbaar van zo’n 15.000 euro per woning. “Het is nog niet helemaal duidelijk hoe dit geld verdeeld gaat worden. Dat moet snel veranderen, want hoe langer investeringen worden uitgesteld, hoe groter het probleem wordt.” Daar komt nog bij dat corporaties het bij reguliere woningen al lastig genoeg hebben om hun investeringen terug te verdienen. Een zorgwoning is een extra aanslag op het budget. “Daar staat tegenover dat de verhuisketen langer wordt. Als je een oudere uit een eengezinswoning weet te verleiden richting een geclusterd wooncomplex, kun je een gezin dat nu in een starterswoning zit in de eengezinswoning huisvesten. En kun je ook weer een starter huisvesten die nu nog bij zijn ouders woont. Bouwen voor ouderen levert doorstroming en een betere woonmatch op. Bovendien kunnen corporaties dan hun huur naar de streefhuur verhogen.”
Eigen visie
Majoor spoort corporaties aan hun eigen visie te ontwikkelen. “Als je straks met gemeenten om de tafel zit over de prestatieafspraken, wil je aan het roer staan en geen speelbal zijn. Zorg dus dat je de regie in handen hebt en goed beslagen ten ijs komt. Wat wil je wel en niet? Welke aanpassingen moet een bestaande woning krijgen en welke zaken moeten aanwezig zijn in een nieuw complex? Hoe werk je samen met zorginstellingen en zorg je voor de juiste schaalgrootte? Op welke locatie moet een gebouw komen? Dat soort zaken moet vooraf al duidelijk zijn zodat de gemeente een corporatie geen zaken kan toespelen waar ze niet op zit te wachten. Wees voorbereid!”
Bereid je voor
Corporaties die zorgvastgoed willen ontwikkelen, moeten zich goed voorbereiden en hun doelgroep leren kennen. Dat kan door overleg met zorginstellingen, collega-corporaties of via kennisplatforms en Aedes. Zo ontwikkelen ze een heldere visie. Die zorgt ervoor dat corporaties bij overleg over de prestatieafspraken geen speelbal zijn, maar het roer stevig in handen hebben.
– Johan van Leipsig
Related Posts
Naar meer natuurinclusief bouwen →
Sneller bouwen met tijdelijke woningen →
Hoe dragen woondeals bij aan meer woningen? →
